行业核心观点：
房地产行业在我国经济中具有重要地位，房地产行业的稳定是“稳增长”的重要方面，当前行业处于供给收缩、需求观望状态，预计下半年政策宽松力度仍会持续加码，逐渐扭转当前供求观望状态，我们认为行业市场竞争格局将在风险出清中逐渐优化，优质房企或将走出α行情。建议关注（1）基本面表现较好的物业管理公司；（2）具有央企/国企背景的高信用优质房企；（3）拥有优质持有型物业或转型类企业，或有效形成“开发类+”的良性资金循环的房企。
投资要点：
预计下半年政策仍偏宽松。2022H1房地产行业政策持续放松，至2022年5月已经涉及到147个城市出台楼市放松政策。从城市能级上看，三四线城市楼市放松政策较多，已逐渐向高能级城市扩散。我们认为在基本面回暖前政策工具箱处于持续打开状态。方式上，预计仍以因城施策为主出台支持刚需和改善性住房的政策，力度上，依赖于基本面恢复情况，需求端政策或向高能级城市扩散，具体政策工具逐渐向限购/限贷/限售/首付比例等力度较大的政策上倾斜，供给端政策预计会持续托底支持房企融资、各地集中供地政策会根据实际成交情况持续优化。
房地产行业在我国经济中具有重要地位，是“稳增长”的重要方面：在经济贡献度上，我们以2020年投入产出表估算，2021年房地产产业链增加值占GDP的比重为20.56%。在金融系统中，截至2022年一季末，我国房地产贷款余额53.22万亿元，占金融系统贷款余额比重达到26.48%。从社融角度来看，2021年居民中长期贷款占新增信贷比重达到30.5%。在财政收入上，土地出让收入占到政府性基金的比重88.8%（2021年），房地产行业相关税收占公共财政收入比重10.3%（2021年）。房地产行业中长期需求仍有支撑，居民杠杆率仍有空间：我们测算我国中长期年均住房需求大约11.04亿平，主要驱动因素来自（1）改善性需求带来的人均住房面积的提升；（2）刚性住房需求；（3）住房更新需求；（4）城镇化进一步加深等。截止2022年3月末，我国居民部门杠杆率为62.1%，与海外发达国家相比仍有加码空间。
房地产行业当前处于需求观望、供给收缩状态：受新冠疫情反复以及经济增速下行压力增大影响，失业率上升，居民对未来收入增长预期下降，叠加房地产行业信用风险持续释放，购房者整体持观望态度。房企受资金压力等因素影响投资意愿下降，土地市场供应与成交规模持续下降。
供求两端政策持续放松，将逐渐推动销售回暖与供给修复：我们认为需求端改善政策的持续叠加下有望逐渐改善需求端的观望情绪，尤其是房贷利率下调将提升房产的配置价值。销售回暖以及融资端托底政策将驱动房企推盘量的提升。展望2022年下半年房地产销售，我们预计随着疫情扰动减弱，下半年房地产销售将得到一定程度修复，考虑去年下半年基数较低，全年下滑幅度或将收窄至10%左右。
行业加速出清，竞争格局优化，优质房企或享受α效应：出险企业逐渐收缩规模，为优质房企腾挪空间，优质房企有望提升市场份额。我们认为兼具有融资优势的高信用类、深耕高能级城市以及具有高质量运营基础的房企或将走出α行情。
2022H1政策驱动下房地产板块相对收益显著：截止2022年6月9日，房地产行业（申万一级行业）下跌8.2%，沪深300下跌15.48%。对过去15年房地产板块的市场表现进行复盘，政策仍是房地产股价上涨的核心驱动因素。
风险因素：行业基本面持续快速下行、政策放松不及预期、行业信用风险超预期等。
