国家统计局发布2022年1-5月份全国房地产开发投资和销售情况。5月销售面积1.1亿平，同比增速-31.8%（前值：-39.0%）；开发投资金额1.3万亿元，同比增速-7.8%（前值：-10.1%）；新开工面积1.19亿平，同比增速-41.8%（前值：-44.2%）。
点评
1.商品房销售：
5月销售单月同比跌幅有所收窄，处于“U型”底部反转的起始阶段。5月全国商品房销售面积1.1亿平，同比减少31.8%，降幅较上月收窄了7.2个百分点，其中住宅销售面积降幅高达36.6%，降幅较上月收窄了5.8个百分点；销售额1.05万亿元，同比下降37.7%，降幅较上月收窄了8.9个百分点。5月销售面积和销售额均为2018年以来同期最低水平，但单月跌幅有所收窄，市场边际修复，一方面是因为疫情缓和带来的需求的边际复苏；另一方面，各地因城施策力度继续加大，热点城市加入优化政策行列后，这部分城市市场情绪略有修复。此外，4月疫情集中爆发，住宅销售面积降幅高达42.4%，创下2007年以来的单月最大降幅，在此基础上5月销售降幅有所收窄。从各地区来看，5月东部、中部和东北部单月销售同比降幅均有所收窄，其中此前受疫情影响较为严重的、同时销售占比超过40%的东部地区5月销售面积同比降幅收窄幅度为10个百分点，修复程度好于全国整体。从销售均价来看，5月商品房销售均价9615元/平，同比降幅8.7%，降幅较上月收窄了3.8个百分点，自2021年8月以来连续10个月销售均价同比负增长，说明市场持续“以价换量”。我们认为当前处于销售复苏的起始阶段，基本面“U型”底部反转的前端。从累计来看，销售降幅持续扩大。1-5月销售面积5.07亿平，同比下降23.6%，降幅较上月扩大了2.6个百分点；销售金额4.83万亿元，同比下降31.5%；降幅较上月扩大了2个百分点；销售均价9527元/平，同比下降10.3%。我们认为随着前期政策的逐步显效、疫情负面影响的消散，有利于市场信心和居民就业与收入预期的稳定恢复，高能级城市有望率先进入企稳回升通道，带动全国市场情绪的恢复。去年6月全国商品房销售面积和销售金额分别高达2.2亿平和2.2万亿元，处于历史同期的最高水平，高基数影响下，我们预计今年6月销售同比仍将有较大降幅，预计销售底或将在6月或三季度初出现。我们预计2022年销售面积同比增速为-8.4%，销售金额同比增速为-8.2%。
2.房地产开发投资、新开工、竣工：
新开工、投资单月降幅小幅收窄，但整体修复不明显，累计增速持续下行。5月开发投资金额1.3万亿元，同比下降7.8%，降幅较上月收窄了2.3个百分点；新开工面积1.19亿平，同比下降41.8%，降幅较上月收窄了2.3个百分点。随着疫情逐步缓和，部分项目恢复开工，新开工单月降幅小幅收窄，带动单月投资降幅收窄，但整体修复不明显。从累计增速来看，在销售恢复不及预期、房企资金面改善不明显、6-8月面临偿债高峰等因素的影响下，累计新开工与投资降幅持续扩大。1-5月新开工面积5.16亿平，同比下降30.6%，降幅较上月扩大了4.3个百分点，房地产开发投资金额5.21万亿元，同比下降4.0%，降幅较上月扩大了1.3个百分点。我们认为，随着高能级城市销售回暖，三季度房企对高能级城市的开工和投资意愿或逐渐好转，进而带动全国地产投资逐步修复。根据我们的测算，我们预计2022年全年新开工增速为-5.5%；今年若要达到5.5%的经济目标，地产投资至少要在2.1%~2.5%以上（详见我们的报告《房地产行业2022年中期投资策略：凡益之道，与时偕行——关于短期博弈与长期格局的思考》）。5月竣工降幅显著扩大，但6月为半年度节点，我们预计竣工将有所回升；我们预计全年在“保交付”的任务下，竣工仍能保持一定增长。5月竣工面积3332万平，同比下降31.3%，降幅较上月扩大了17.6个百分点，1-5月累计竣工面积2.34亿平，同比下降15.3%，降幅较上月扩大了3.4个百分点。我们认为一方面，房企资金压力普遍仍然较大，部分房企根据自身现金流投资节奏主动对部分项目采取停缓工的策略；另一方面，突发疫情使得部分项目实质性停工，因此竣工节奏短期明显放缓。我们认为交付大年过后2022年竣工预计也将由高位回落，但全年仍需保交付，我们预计竣工增速在3.0~3.1%。
3.开发商资金：
到位资金单月降幅虽小幅收窄，房企内外部资金环境仍然较为紧张。5月房企到位资金1.19万亿元，同比减少33.4%（前值：-35.5%）；1-5月房企到位资金6.04万亿元，同比减少25.8%，降幅扩大2.2个百分点。1）受销售下行、回款变慢影响显著，5月房款5532亿元，同比增速为-44.9%，降幅虽小幅收窄4.9个百分点，但整体降幅仍然较大；其中定金及预收款、个人按揭增速分别为-48.7%和-34.3%，降幅分别收窄4.3和8.0个百分点，个人按揭修复力度平平，从银行口径来看，当前按揭贷款明显供大于求。由于5月信贷放松力度加大，央行先后下调了首套房贷利率下限和5年期LPR，根据贝壳研究院数据，5月103个重点城市首套、二套房贷利率分别为4.91%、5.32%，分别较上月回落26、13个基点；平均放款周期为29天，与上月持平。因此，我们认为下半年按揭有望回升。2）非房款降幅持续扩大，5月非房款6350亿元，降幅扩大3.6个百分点至18.6%，房企外部融资环境宽松效果并不明显。其中国内贷款、自筹资金5月同比降幅分别扩大6.0和6.6个百分点至-34.0%和-13.2%，前期信贷支持未实质性到位。此前房企暴雷事件频出，叠加6-8月为房企债务集中到期时期，金融机构和债券投资人的风险偏好仍然大于政策影响，整体融资端仍处于缓慢修复的过程中。
投资建议：
我们认为当前行业逻辑已经逐步从“政策是否会宽松”转变为“政策能否起到实际效果”。随着基本面出现“U”型改善，我们认为地产板块将很快进入到第二轮上涨阶段中。建议持续关注地产板块机会。我们建议关注四条主线：1）全国化布局的央国企龙头房企，在上个阶段已获估值提振，但仍将享受beta行情带来的上涨空间：保利发展、金地集团、招商蛇口、龙湖集团、华润置地；2）区域型央国企龙头和优质民企，但现金流和财报质量较好：建发国际、越秀地产、美的置业、滨江集团；3）政策更加明朗后可以关注弹性反转标的：旭辉控股集团、新城控股、碧桂园；4）当前收入确定较强、集中度加速提升，同时关联房企近期信用风险缓释，弹性反转的地产后周期物业板块：碧桂园服务、旭辉永升服务、保利物业、中海物业、新城悦服务。
风险提示：
房地产调控持续升级；销售超预期下行；融资持续收紧。
