供应量缩减，供地质量提升。截止目前已经完成2022年首批集中供地的20座城市共推出涉宅地块448宗，较2021年第三批次减少22.9%；总规划建面4461万方，较2021年第三批减少32.2%。一是因为房企拿地热情较低，为了防止大量流拍所以减少了土地供应；二是因为青岛、厦门、成都、济南、苏州、重庆和武汉等城市将集中土拍次数由3次增加到4次导致单次规模减少。首批推出楼面均价12228元/平，较2021年第三批提高24.5%，主要因为多城调整供应结构，增加了核心位置的供应。其中，杭州、上海和成都首批供应规模最大，长春、厦门、青岛、武汉供应规模较小。
成交量随供应量同步下滑，上海和杭州成交规模领跑。受到供应量减少的影响，土地成交量较去年任一批次均有所下滑。2022年首批集中供地20城共成交涉宅地块377宗，较去年第三批减少24%；总成交金额4841亿元，较去年第三批减少14.4%；总成交规划建面3663万方，较去年第三批减少32.8%。成交金额最多的是上海、杭州和北京，分别成交879、827和480亿元，分别达到去年全年成交金额的47.2%、37.9%和25.3%，上海成交金额已经接近去年的一半。首批成交金额最少的是天津、青岛和长春，分别成交38、29和3亿元，分别达到去年全年的4.2%、6%和0.6%。
成交热度较低，流拍率和溢价率均小幅提升，城市热度分化明显。20城22年首批集中供地整体流拍撤牌率为15.8%，较去年第三批小幅提升1.2pct。其中最高的是天津，高达82.8%，其次是长春、济南、福州和南京，在30%以上；7座城市无宅地流拍，分别是宁波、深圳、无锡、长沙、重庆、苏州和上海。成交溢价率为4.7%，较2021年第三批上涨2.1pct。其中深圳和合肥溢价率较高，在10%以上，济南、天津、无锡、长春溢价率较低，未超过1%。20城底价成交地块占比59.9%，较去年第三批降低15.9pct；限价成交宗数占比23.9%，较去年第三批提升了11pct。主要由于此次各地推出地块较优，多地政府土拍规则进行了进一步优化，所以土拍情况有所好转。
国企仍然为拿地主体，地方城投表现强势。20城中民企拿地宗数占比28.6%，较2021年第三批减少0.9pct；城投拿地占比35.5%，较2021年第三批增加2.2pct；其余国企拿地占比35.9%，较2021年第三批减少1.3pct。其中长春、合肥、青岛、杭州活跃度较高，拿地占比在40%以上；成都、福州、广州、宁波、深圳、无锡、苏州城投托底拿地现象明显，拿地占比50%及以上；北京、厦门、深圳、济南的地块国企获取较多，占比50%及以上。
300城宅地供应缩减近半，成交规模缩减六成。1-5月300城宅地供应建面20098万方，同比降低48.1%，较前值降低2.7pct，其中一线城市土地供应降幅小于二线小于三线。累计成交建面为13117万方，同比降低59.3%，较前值降低2.6pct；累计宅地出让金为7589亿元，同比降低61.4%，较前值降低5.9pct。整体热度平平，宅地成交溢价率下降流拍率上升，5月成交溢价率2.5%，环比下降3.1pct；流拍率19.3%，环比提升3.5pct。
投资建议：维持地产开发板块“增持”评级。今年是一个大级别政策宽松周期，是beta级别的行情，我们认为本轮地产股主要逻辑包含政策放松以及竞争格局改善。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A股滨江集团、保利发展、万科A、招商蛇口、金地集团、华发股份、华侨城A；H股绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、招商积余。
风险提示：政策出台速度和执行力度不及预期，基本面继续下行引发连锁反应，疫情反复影响超预期。
