核心观点
多城四限政策持续宽松，上海广州落户放松。因城施策方面，武汉、佛山、青岛放松远城区限购政策；珠海仅保留香洲和横琴两个限购区域；九江全面取消限购政策。西宁、义乌取消限售政策。落户放松方面，上海放宽留学生落户政策，广州降低郊区落户门槛至大专学历。央行公布5月金融数据，居民中长期贷款增加1047亿元，同比少增3379亿元，目前销售尚未企稳，预计中长期贷款依旧承压。
上海土拍热度有所回暖，龙头国央企为拿地主力。上海首轮土拍收官，36宗宅地总成交金额达34.7亿元,平均溢价率为3.31%。其中，19宗地底价成交，占比52.7％；13宗地达到中止价进入一次报价环节，占比36.1％。多幅地块热度不减，6幅土地以超过9%的溢价率成交。本次上海优化地块的竞买规则：允许受让人申请延期缴付或分期缴付土地出让价款、缩短开发流程时间、土地监管资金由原来最高的130％下调至110％，有效缓解房企的资金压力。优化土地出让条件，合理确定住宅用地起始价，降低商业办公用房自持比例，以提升地块盈利空间。同时取消打分入围复核机制，以增加参拍企业数量。在规则放松下，上海首轮土拍热度有所回暖。央国企仍为拿地主力，但并非国资平台托底，由央国企拿下的地块多数为热点地块。其中招商蛇口权益拿地金额117.7亿元，成为最大赢家。中铁建、宸嘉发展分列其后，拿地金额分别为69.3和63.7亿元。
我们认为当前多个城市在土地的起拍价和土拍条款方面作出让利，高能级城市的项目利润率有望回升。龙头央国企融资渠道相对畅通，且收并购市场价格并无明显折扣，因而在土拍市场表现积极。目前四限放松的城市范围加大，逐步向高能级城市扩散。大部分二线城市仍以外围区域及特定人群的限购限贷放松政策为主，整体来看放松力度不及预期。我们认为当前政策强度和利率下降幅度，较008和2014年周期底部仍有较大的放松空间。并且此轮周期时间跨度拉长，叠加各地疫情扰动，行业基本面修复难度和所需时间将大过前两轮周期。近期金融端利率下调以及各地行政端调控政策的持续放松，将有望改善市场预期，提振购房需求。后续预计在因城施策框架下，高能级城市的放松力度有望逐级提升。
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