百强 房 企 销 售 ：销 售未见好转， 同比跌幅持续扩大。 2022 年 1-5 月百强房企累计销售金额为 26395.6 亿元， 同比下降了 52.7%， 较上月跌幅扩大了 2.2pct， 仍延续下跌态势。百强房企单月销售金额为 5192 亿元， 同比下降了 59.9%， 环比上升了 5.4%。 从历史近四年数据来看， 每年 5 月份由于有五一黄金周带动销售数据较 4 月份都有所提升， 所以本月在销售下行的情况下当月销售金额环比仍有所上升， 但从同比数据来看跌幅持续扩大， 房企销售仍保持低迷状态。 TOP100 房企中， TOP6-20 房企销售同比跌幅收窄， 其余梯队继续扩大。 受市场下行影响， 各梯队累计入榜门槛下降， 全口径数据来看， 各梯队门槛同比降幅在 50%-62%之间， 其中 TOP100 销售门槛同比下降最多， 为 61.2%， 其次为TOP5， TOP50 下降幅度最小， 为 50.5%。 操盘与合作方面， 5 月百强房企操盘金额/全口径金额为 88%， 下跌 0.1pct。 权益金额/全口径金额为 70%， 上升 0.3pct， 总体数据变动较小， 企业合作趋势未改。
国/央企降幅收窄， 民企降幅进一步扩大。 整体来看， 民企由于资金链紧张、 现金流循环受阻等原因， 拿地能力及拿地意愿快速下降， 去年二三轮及今年第一轮集中供地中均以国央企及地方城投为主， 民企拿地较少。 在当前民企持续暴雷， 融资环境逐步恶化的情况下， 民企减少拿地支出已成必然选择， 这会导致后续在市场逐步恢复的情况下， 民企产能暂时丧失或永久丧失， 民企缩表已是大势所趋， 叠加市场对民企信心仍在下降，后续民企销售同比跌幅仍会持续扩大， 而国/央企销售同比跌幅逐渐收窄。
融资： 境外债融资规模下降， 境内融资仍以国企为主。 房企境外债发行规模下降明显，债券总体发行规模同比环比下降。 2022 年 5 月房企境内外融资 556 亿元， 同比下降 28%，环比下降 48.1%， 同比环比降幅较大， 3 至 4 月以来持续的回暖趋势被打断。 其中境内债发行 460.2 亿元， 同比上升 27.9%， 境外债发行 95.9 亿元， 同比下降 76.8%， 境外债发行规模大幅下降， 已降至 2022 年最低水平。 境内债方面， 一般公司债发行规模较上月上升较多， 证监会主管 ABS 发行较上月下降较多。 分企业性质来看， 5 月上市房企发行境内债 136 亿元， 同比上升 20.8%， 非上市房企发行规模 324.2 亿元， 同比上升 31.2%。境内债发行主体以国企央企为主， 国企发行期限有所下降， 发行利率上升； 民企发债 43亿元， 发债主体主要为头部民企， 发行期限有所上升， 发行利率下降， 整体融资成本有所下降。 5 月有 26 家上市房企评级被下调， 上月为 15 家， 6 笔境外债发生实质违约，违约本金合计 29.01 亿美元， 5 笔境内债实质违约， 6 笔境内债展期， 合计本金 105.67亿元， 4 笔境内债务未按时兑付本金， 本金合计 29 亿元， 整体违约情况较上月更为严重。
政策持续放松， 企业纾困力度加大。 随着本月因城施策力度越来越大， 城市放松的能级逐渐提高， 房地产市场企稳回暖或已成必然趋势。 综合经济形势和房地产市场情况来看，受疫情影响二季度 GDP 增速承压， 后续亟需地产行业发力， 本月政策持续放松， 同时政策逐步由需求支持转向企业融资支持：
1、 银行、 银保监会提出支持各地从当地实际出发完善房地产政策， 支持刚性和改善性住房需求， 将首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率减 20 个基点， 随后几日内广州、 深圳、 天津、 济南、 青岛、 郑州、 苏州、 昆明、重庆、 沈阳等 20 城出现了 4.4%的房贷利率， 北京、 上海也纷纷下调了房贷利率。 之后央行单独将 5 年期 LPR 下调 15bp 至 4.45%， 最低房贷利率进一步下调， 充分释放了国家稳地产的信号。 考虑到市场目前尚未企稳以及 5 年期 LPR 仍有 66bp 的下行空间， 后续按揭利率继续下行能够有效支撑居民购买力， 促进市场销售的恢复。
2、 国务院及三部委提出： 受新冠肺炎疫情影响的企业， 可按规定申请缓缴住房公积金，到期后进行补缴。 受新冠肺炎疫情影响的缴存人， 不能正常偿还住房公积金贷款的， 不作逾期处理， 不作为逾期记录报送征信部门。 消费端来看， 对低收入居民进行保护有利于恢复市场信心， 充分发挥住房公积金的保障、 托底作用。 企业端来看， 缓缴住房公积金在当前部分房企现金流循环受阻、 经营困难的情况下有利于舒缓市场主体的压力， 防范市场风险。
3、 本月央行、 证监会、 银保监会同时发声进一步有效管控金融风险， 坚决守住不发生系统性金融风险底线。 提出要区分项目风险与企业集团风险， 不盲目抽贷、 断贷、 压贷，保持房地产融资平稳有序。 支持房企正常融资活动， 允许优质房企进一步拓宽债券募集资金用途， 鼓励优质房企发行公司债券兼并收购出险房企项目， 促进房地产行业平稳健康发展， 政策放松由需求端不断转向企业端。当前时点， 我们建议关注能够持续扩表， 维持全国化扩张大型国企央企如保利地产、 金地集团、 招商蛇口、 中海地产、 华润置地， 以及区域优势明显， 能够实现差异化竞争的区域龙头如滨江集团、 旭辉控股、 金科股份、 新城控股等。 物业板块方面， 建议关注独立性强、 外拓和增值服务具备持续扩张能力的金科服务、 旭辉永升服务、 碧桂园服务和华润万象生活。
风险因素： 政策风险： 政策放松进度不及预期， 房地产税、 预售资金政策调控超预期。市场风险： 地产行业销售下行幅度超预期。
