核心观点
本周市场回顾。第 22 周房地产板块指数弱于沪深 300 指数，弱于创业板指。房地产板块较沪深 300 指数相对收益为 -4.6%。沪深 300 指数报收 4089.57，周度涨幅为2.2%；创业板指数报收 2458.26，周度涨幅 5.8%；房地产板块指数报收 3088.78，周度涨幅为 -2.4%。
本周行业要闻。国务院印发扎实稳住经济一揽子政策措施。央行：及时校正金融机构过度避险行为。成都优化购房条件，多孩家庭、自有住房供作租赁房可增购 1套，放松限售。宁波、无锡、青岛、佛山放松限购。上海首轮集中供地首两日 24宗地全部成交。北京二批次成交 14 宗、流拍 3 宗。沪深交易所发布 REITs 扩募指引。河南铁建投集团拟收购建业地产 29.01%股份并认购 7.08 亿港元可换股债券。
本周新房销售量较上周上升，二手房销售量微降。第 22 周 29 大城市新房销售为2.6 万套，较第 21 周增加 8.9%；11 大城市二手房销售 8034 套，较第 21 周减少8.8%。一线城市新房、二手房交易较第 21 周分别增加 37.9%、减少 6.2%；二线城市新房、二手房交易较第 21 周分别增加 4.3%、减少 3.9%。库存量和库销比较上周增加。截至第 22 周，15 大城市库存为 124.1 万套，较第 21 周增加 0.7 万套；库销比为 23.2 个月，较第 21 周增加 0.4 个月。本周土地市场出让热度较上周上升。第 22 周 26 大城市合计成交土地 53 块。土地出让金额增加。第 22 周 26 大城市土地出让金为 1237.1 亿元，较第 21 周增加 998.4 亿元。平均溢价率下降。第 22 周26 大城市土地成交平均溢价率为 3.7%，较第 21 周下降。
重点公司公告。碧桂园、中南建设发布 2022 年 5 月经营快报。华润置地、招商蛇口、保利发展、万科等企业发行公司债。万科回购 113 万股，折合总价 2014.9 万元。阳光城 3 笔债券违约，泰康人寿减持 2.99%股份。正荣地产：预计无法如期支付 2019 年 11 月票据利息 1372.5 万美元。
投资建议与投资标的
本周新房、二手房销售延续低位盘整，5 月百强房企销售金额及面积分别同比降低60%、62%延续下滑态势，环比小幅回升 5%、7%，北京、上海土拍仍表现分化。多个二线城市密集出台限购、限售端放松政策，但力度上仍显克制，仍需观察近期是否有更强宽松政策出台。结合建业地产引入地方国资入股，我们认为短期内监管的思路或仍将延续供需两端政策平均发力的逻辑。在此情况下，我们认为市场修复不会一蹴而就，低评级房企短期仍然缺乏加杠杆能力。我们继续看好龙头房企市场调整阶段的优势地位，此外区域型房企有望在结构性市场中拥有更好的弹性。看好业绩稳健的一线龙头，推荐保利发展(600048，买入)、万科 A(000002，买入) ；与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、龙湖集团(00960，买入)。同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、新大正(002968，买入)、融创服务(01516，买入)、星盛商业(06668，买入)。
风险提示
销售大幅低于预期。逆周期政策不及预期。利率发生明显上升。
