行业点评
本周地产板块相对弱势，物业表现较好。本周申万A股房地产板块涨跌幅为-2.4%，在各板块中位列第28；WIND港股房地产板块涨跌幅为+0.3%，在各板块中位列第18。本周恒生物业服务及管理指数涨跌幅为+2.7%，恒生中国企业指数涨跌幅为+2.6%，沪深300指数涨跌幅为+2.2%；物业指数对恒生中国企业指数和沪深300的相对收益分别为+0.1%和+0.5%。
多城集中土拍带来成交量上涨，土拍热度仍处低位。本周全国300城宅地成交建面1039万㎡，单周环比80%，单周同比-67%，平均溢价率3%（上海、北京集中土拍）。2022年初至今，全国300城累计宅地成交建面16768万㎡，累计同比-57%；年初至今，华润置地、中海地产、建发房产、绿城中国、保利发展的权益拿地金额位居行业前五。
政策持续发力，成都、西安等重点城市宽松力度加大。429中央政治局会议后各地房地产调控宽松政策加速出台，成都在5月中旬出台支持刚性何改善性住房需求政策后，5月31再次出台《关于进一步优化完善房地产政策促进市场平稳健康发展的通知》，优化购房条件，二孩及以上家庭，可在现有限购套数基础上新购买1套住房，同时公积金贷款首付比例下调10%；西安5月28日发布《关于调整商品住房交易政策有关问题的通知》，落户满1年可买房，非本地户口有连续2年本市社保可买房，首次公积金贷款的首付降至20%。重点城市的调控宽松力度正在加大，截至5月底，住建部重点22城中有18个城市（仅4个一线城市未出台）相继出台不同程度的宽松政策，政策出台范围已于2014-16年的宽松周期相当，我们预计未来各城市的调控政策将据市场销售恢复情况来优化调整宽松力度。
高频数据显示市场销售有探底企稳趋势。从五月整体销售来看，全国TOP100房企2022年1-5月全口径销售金额同比下降52.7%，5月单月同比下降59.9%，降幅持续扩大；不同梯队房企同比降幅均在40-60%之间，销售表现依然低迷。而从高频数据看，近两周市场销售已逐步企稳，本周（5月28日-6月3日），40个城市新建商品房成交合计433万平米，周环比+2%，连续两周环比小幅上涨；高能级城市恢复更加明显，本周一线城市新房成交面积周环比+29%，二线城市周环比+6%，三四线城市周环比-39%，典型城市成都5月销售面积已同比回正。我们认为在宽松政策持续发力的带动下，市场信心将逐步恢复，高能级城市、改善性产品将率先企稳回暖，进而促进整体市场恢复，预计全国商品房销售面积单月有望在8月同比转正。
投资建议
我们认为未来协同性更好的政策组合拳将相继出台，市场基本面好的高能级城市和改善性需求有望引领市场逐步企稳回暖。推荐销售投资逆势增长、布局优质重点城市、主打改善产品的房企，如绿城中国、建发国际、滨江集团。物业板块，预计独立经营能力强的民营物企未来估值将有修复，推荐碧桂园服务和旭辉永升服务。
风险提示
宽松政策对市场提振不佳；疫情影响市场恢复；多家房企出现债务违约
