百强房企5月销售环比略有上升，成交量]呈现企稳。根据克而瑞数据统计，百强房企5月单月实现销售面积3833万平方米，同比下降57%，较4月降幅减少4pp；实现全口径销售金额5217亿元，环比增长6.5%，同比下降59.4%，1-5月累计实现全口径销售金额26396亿元，同比下降52.7%，降幅较上月进一步扩大。5月头部房企销售环比增长高于平均，TOP5/TOP6-10/TOP11-20房企5月销售金额分别环比增长11%/17%/29%，同比下降56%/49%/54%。30个重点城市销售环比上升4%，但地区去化分化明显，其中一线城市环比下降22%，二三线城市环比增长9%。
北京二轮土拍触顶与流拍并存，联合体和国央企是主力。北京第二轮集中土拍推出的17宗地流拍3幅，其中底价成交7幅、触顶成交4幅，平均溢价率5.45%，较首轮提升近1pp。从拿地房企的类型来看，仍然以国企央企为主流。由于土地总价较高，房企以联合体形式拿地较为常见，本轮土拍成交的14宗含宅用地中，有7宗被联合体竞得，占总幅数的一半。除龙湖以外，其他房企均为国央企背景，且龙湖也是通过与建工联合体的形式拿下地块，民企在北京拿地难度依然不低。
土地市场量价齐跌，房企土地投资谨慎。1）成交面积同环比双降。据克尔瑞统计数据，5月份全国300城经营性土地成交建筑面积6606万平方米，环比下降15.6%，同比降幅再度扩大至六成以上；2)成交单价回落。由于5月三四线成交占比上升，成交单价3255元/平方米，同环比均分别下降32%和19%；3)头部房企拿地集中度下降，国央企及城投托底。1-5月新增货值50强门槛66.1亿元，6家房企年内新增货值超过500亿元，其中万科以865.4亿元位列第一，其次为华润、中海、滨江、绿城和建发。头部房企新增货值集中度有一定程度的下降，TOP10房企新增货值占百强总货值的49%，较上月末减少5pp。
成都三限政策均有放松，宁波、无锡等多地政策持续加码。1）成都三限政策均有放松，其中包括针对多孩家庭、多房家庭放松限购、限售年限3改2、增值税征免年限5改2，有利于刺激中高收入人群的改善性购房需求；2）本周宁波、无锡、福州、温州等城市政策持续跟进。其中宁波、无锡分别放松限购多孩家庭、大户型住房限购，或将刺激改善性需求；福州、温州分别调低公积金贷款和商业贷款首付比例，支持刚性住房需求。
投资建议：我们认为当前应当关注4条投资主线：1）开发企业：保利发展、滨江集团、华发股份、天健集团、南山控股、新城控股、华侨城A、华润置地、龙湖集团、万科A、旭辉控股、建发国际控股等；2）物管企业：碧桂园服务、华润万象生活、旭辉永升服务等；3）赛道转型企业：广宇发展、鲁商发展等；4）房产经纪企业：贝壳等。
风险提示：项目交付风险、项目销售回款风险、行业政策调控风险。
