核心观点：5月百强房企销售环比回升，政策调控空间依然充沛
各地楼市支持政策不断的环境下，克而瑞百强房企5月整体销售环比有所回升，但不论单月还是累计销售情况同比仍面临较大压力。本轮调控虽然政策多，但整体呈现小步慢走态势，在房住不炒基调下调控空间依旧充沛。我们认为行业基本面全面恢复主要面临两大问题，一是疫情以及相应封控措施的后续变化，二是三四线城市在缺乏棚改政策后如何打开新的局面。我们预测三季度将是销售拐点，后续的市场恢复将主要以中高能级城市为主，总量的恢复程度或相对偏弱，恢复周期也会拉长，板块投资已经进入政策兑现向基本面修复过渡的阶段，板块仍具备较好的投资机会，维持行业“看好”评级。
政策端：成都西安限购松绑，多孩家庭支撑政策持续放开
中央层面：央行、外汇局将聚焦市场主体、有效投资、降低成本、重点领域、对外开放五个方面强化政策引导，加大稳健货币政策实施力度。住建部部署落实稳经济会议精神，加强房地产市场调控、城市更新、乡村建设等。地方层面：核心二线城市限购限售政策持续放松，上海发布经济恢复方案支持房
地产发展，成都和西安两大核心城市在放宽限购的同时下调公积金贷款首付比例，青岛和佛山缩小限购区域，张家口全面取消限购限售，福州、温州和赣州下调贷款首付比例、放松公积金政策。同时成都、天津、福州、宁波、淄博针对二孩及以上家庭有发布限购、贷款或购房补贴等方面的支撑政策。
市场端：单周成交同比持续下滑，北京上海开启双集中土拍
销售端：2022年第22周，全国30大中城市成交面积238万平米，同比下降48%，环比增加7%；从累计数值看，年初至今30大中城市成交面积达4776万平米，累计同比下降43%。全国30大中城市新房成交面积年初至今累计增速-43%，各线城市走势基本一致。全国11城二手房成交面积为91万平米，同比增速-34%，前值-30%；年初至今累计成交面积2059万平米，同比增速-33%，前值-33%。
土地端：2022年第22周，全国100大中城市推出土地规划建筑面积4221万平方米，成交土地规划建筑面积1553万平方米，同比下降65%，成交溢价率为3.2%。北京和上海开启一二批次双集中土拍，北京两日共出让17宗宅地，最终流拍3宗，7宗底价成交，竞得房企以国央企为主，华润置地、中海地产、首开股份均有斩获。上海首批集中供地前两日成功出让24宗土地，16宗底价成交，3宗报价封顶进入一次性报价，竞得房企央企、民企及地方国企均有。
融资端：国内信用债同环比减少，海外债发行保持低位
2022年第22周，信用债发行38.5亿元，环比减少67%，平均加权利率3.24%；海外债发行0.3亿美元，同比减少91%，平均加权利率3%。
风险提示：（1）行业销售恢复不及预期，融资改善不及预期，房企资金风险进一步加大；（2）调控政策超预期变化，行业波动加剧；（3）疫情散发影响消费者购房信心。
