5月百强房企操盘口径销售额同比下降59.4%，环比回暖小幅增长5.6%。根据克尔瑞公布的2022年5月销售业绩排行榜数据，TOP100房企实现单月操盘口径销售金额4546.2亿元，同比降低59.4%，降幅较4月扩大1.0个百分点；环比增长5.6%。TOP100房企实现单月权益口径销售金额3677.8亿元，同比降低59.1%，降幅较4月扩大0.2个百分点；环比增长5.7%。
各梯队1-5月累计销售金额同比、门槛均出现较大幅度的下滑，腰部房企降幅最大。从2022年1-5月操盘口径销售金额来看，跌幅最小的是TOP10房企，同比下降47.8%；TOP51-100房企排名第二，同比下降53.6%。跌幅最大的是TOP21-30房企，同比下降57.7%。门槛方面，10强门槛从1080.5亿元下降至558.6亿元，同比下降48.3%；20强门槛从709.8亿元下降至287.9亿元，同比下降59.4%；50强门槛从239.2亿元下降至118.1亿元，同比下降50.6%；100强门槛从93.5亿元下降至40.4亿元，同比下降56.8%。
龙头公司方面，5月单月销售额TOP40中23家环比正增长，TOP20中14家环比正增长。从5月单月操盘口径销售金额来看，碧桂园最高为359.1亿元，其次为保利发展、万科地产、中海地产、华润置地，分别实现销售金额345.8、289.6、232.8、192.5亿元。从环比增速看，TOP40中23家环比正增长，TOP20中14家环比正增长，其中建发房产73.4%、美的置业60.1%、华发股份43.9%、华润置地41.5%。同比增速方面，TOP40房企仅4家实现同比正增长。其中万达集团同比表现最佳，单月同比增长144.6%，其次为华润置地25.8%、越秀地产22.3%、滨江集团2.6%。中国恒大、阳光城、卓越集团表现最差，其中中国恒大单月同比下降93.8%。
在3月16日多部委发声化解房地产风险以及4月18日央行外汇局出台“金融23条”提出因城施策合理确定最低首付款比例、最低贷款利率要求后，多城市密集出台房地产纾困政策，涉及限购、限贷、限售、房贷利率下调等多个方面，且明显呈现由三四线城市向核心二线城市扩散的趋势。根据我们统计，全国36个二线城市中仅6座城市尚未出台“四限”相关放松政策，放松力度较大的城市有南京、郑州、兰州、西安、太原等。叠加五一小长假营销节点的推动，百强房企5月销售环比呈现小幅上涨趋势。但由于5月全国疫情仍较为严重且政策起效需要时间，同比数据依然呈现较大降幅。
本月国常会和全国稳住经济大盘会议再提支持合理住房需求且未提房住不炒，稳增长逻辑加固。伴随着未来政策的进一步加码和疫情得到控制后的稳步复工复产，房地产市场有望在6月开始逐渐回暖，预计销售同比将迎来拐点。
投资建议：5月销售环比小幅增长，伴随各地纾困政策出台和疫情后复工复产推进，预计6月销售市场将继续回暖，维持地产开发板块“增持”评级。今年是一个大级别政策宽松周期，是beta级别的行情，我们认为本轮地产股主要逻辑包含政策放松以及竞争格局改善。信用资质良好、流动性充裕、土储量足质优的房企是主要选择方向。建议关注：A股滨江集团、万科A、保利发展、招商蛇口、金地集团、华发股份、华侨城A；H股绿城中国、华润置地、中国海外发展、龙湖集团、中国金茂、旭辉控股集团、中国海外宏洋。物管：华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、碧桂园服务、永升生活服务、招商积余。
风险提示：疫情影响超预期，销售超预期下行，政策放松不及预期。
