核心观点
政策面：整体来看，房地产宽松政策进入实质性执行阶段
今年以来，中央多部委对房地产政策进行结构性纠偏，在“房住不炒”主基调下，保障居民合理住房需求，改善房企合理融资需求。房地产调控由释放维稳信号步入针对信贷端出台更为积极的政策，进入宽松政策实质性执行阶段，房地产行业供需恢复可期。具体来看，中央定调政策路径清晰，房地产行业供需恢复可期；各地纾困政策不断，因城施策松绑加码。
土地面：土地成交仍处历史低位，国央企及城投公司托底作用突出
土地购置单价同比数据延续上升趋势，且有加速上行迹象，开发商土地获取持续向高能级城市聚集。首批次“两集中”供地高峰已过，优质宅地入市比例提升；房企拿地意愿偏弱，国央企及城投公司依旧是拿地主力；城市间土拍热度分化加剧，多城持续底价成交。
资金面：需求侧信贷收缩，供给侧地产融资仍受阻
疫情扰动下，实体经济全面承压，居民部门购房意愿明显收缩。5月强效政策缓释购房资金压力，重建居民和企业信心。尽管各地宽松政策频发，不断向市场释放暖意，但由于行业存量风险尚未完全化解，销售数据较弱，多重因素下融资规模处于相对低位。
统计局数据：疫情反复供需两端承压，静候信心回归与基本面修复
商品房销售继续遇冷，宏观经济与微观企业基本面下，各能级城市与各梯队（/资质）房地产企业的销售表现加剧分化。1-4月房地产投资累计同比转负，4月单月新开工深度下滑，侧面反映房企土地投资意愿下滑。房地产开发到位资金仍显疲态，各指标跌幅均有扩大。
投资建议：
1)龙头房企收入端弹性确定，业绩增速相对稳定，估值具有较强防御性，股息率相对较高，对于考核周期较长的大资金具备配置吸引力，重点推荐万科A/万科企业、中国金茂、华润置地、保利发展。2)先发布局多元赛道、注重运营升维的房企于营收端仍有一定提升空间，建议关注金地集团、招商蛇口、新城控股、中国海外发展、龙湖集团、越秀地产、中国海外宏洋集团。
风险提示：行业宽松政策推进不及预期风险、市场需求不及预期风险、企业项目竣工不及预期风险、企业多元化业务经营不佳风险、企业信用风险等。
