核心观点
本周市场回顾。 第 21 周房地产板块指数弱于沪深 300 指数，强于创业板指。房地产板块较沪深 300 指数相对收益为-1.5%。沪深 300 指数报收 4001.30，周度涨幅为-1.9%；创业板指数报收 2322.48，周度涨幅-3.9%；房地产板块指数报收 3164.05，周度涨幅为-3.4%。
本周行业要闻。 国常会部署 6 方面 33 条稳经济一揽子政策措施， 全国稳住经济大盘电视电话会议强调 5 月底前出台实施细则。央行：保持房地产信贷平稳有序增长。证监会、发改委：规范做好保障性租赁租房试点发行 REITs 工作。上海：缩短房地产前期开发、拿地、开工、销售全流程时间。 太原首套房首付 2 成。 济南二套房首付降至 4 成。厦门首套房商贷利率下限 4.55%。西安放松限购限售，扩大“刚需家庭”范围。 哈尔滨废止区域性限售政策。厦门二批次集中供地成交 9 宗、流拍1 宗。福州二批次集中供地成交 11 宗涉宅地及 5 宗商服用地、流拍 3 宗。
本周新房与二手房销售量均较上周略有增加。 第 21 周 29 大城市新房销售为 2.4 万套，较第 20 周增加 8.9%； 11 大城市二手房销售 8814 套，较第 20 周增加 7.8%；一线城市新房、二手房交易较第 20 周分别增加 7.9%、减少 13.1%；二线城市新房、二手房交易较第 20 周分别减少 0.9%、增加 8.1%。 库存量与库销比均较上周增加。 截至第 21 周， 15 大城市库存为 123.3 万套，较第 20 周增加 0.2 万套；库销比为 22.8 个月，较第 20 周增加 0.7 个月。 本周土地市场出让热度较上周上升。 第21 周 26 大城市合计成交土地 14 块。 土地出让金额增加。 第 21 周 26 大城市土地出让金为 238.7 亿元，较第 20 周增加 203 亿元。 平均溢价率上升。 第 21 周 26 大城市土地成交平均溢价率为 5.6%，较第 20 周上升。
重点公司公告。 新大正回购注销 3.75 万股限制性股票。 新城控股拟发行 10 亿元中票。 珠江股份拟挂牌转让亿华公司 41%股权及相关债权。华润置地与深铁集团就TOD 发展等达成战略合作。金科股份“ 20 金科 03”债券展期 12 个月方案获通过
投资建议与投资标的
本周新房、二手房销售延续低位，土拍市场热度仍低迷。 国常会 33 条稳经济一揽子政策及全国稳住经济大盘会议均对房地产表述有限但强调落实， 短期因城施策预计加速落地， 但结合南京收回全面放开二手房限购等， 主要城市的需求端政策力度仍有待观察。 供应端信用保护工具为优质民企融资破冰释放积极信号， 在供需两端政策平均发力的逻辑下， 低评级房企短期仍然缺乏加杠杆能力。我们继续看好龙头房企市场调整阶段的优势地位，此外区域型房企有望在结构性市场中拥有更好的弹性。 看好业绩稳健的一线龙头， 推荐万科 A(000002，买入)、 保利发展(600048，买入) ； 与业绩具有弹性的二线龙头，推荐金地集团(600383，买入)、 龙湖集团(00960，买入)。 同时我们看好迅速成长且信用受损较小的物管和商管行业，推荐碧桂园服务(06098，买入)、保利物业(06049，买入)、招商积余(001914，增持)、 新大正(002968，买入)、 融创服务(01516，买入)、 星盛商业(06668，买入)。
风险提示
销售大幅低于预期。 逆周期政策不及预期。利率发生明显上升。
